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集团介绍

中国"社区地产"发展的百步亭之路

  百步亭集团是以社区地产业为主,社区服务业、金融投资、船舶产业、文化产业等多元发展的民营企业集团,总部设在武汉,有员工5000多人,总资产200亿元,累计上交税收40亿元,连续多年被评为全国房地产100强企业、全国民营企业500强和全国最具社会责任感民营企业。

  百步亭集团董事局主席茅永红,1954年出生于武汉江夏。当改革开放的浪潮席卷古老中华大地的时候,他义无反顾地开始了艰难的创业征程。历时一年多自费市场调研,从地方到中央,为办营业执照盖了179个公章。1985年4月,他成功创办了湖北第一家中外合资企业--江夏进口汽车修配厂。他大胆打破"三铁",率先采取"三制"措施,将企业办得风生水起,8个月收回了全部投资。中国青年报以报告文学《热血》对他进行了报道。从此,弄潮儿向涛头立,改革开放40年,他始终活跃在最前沿。

  一、 社区地产的探索与影响

  社区是指人们居住在一定区域内形成的社会生活共同体。"社区"一词是中国著名社会学家费孝通,在20世纪30年代翻译而来。中国的社区概念,1991年提出,1996年起步,百步亭应运而生。

  1、率先开启中国特色"社区建设"的探索之路。

  "亭",《说文》释之为"民所安定也"。1995年,茅永红董事长带领创业团队来到了百步亭地区,开启了"大庇天下寒士俱欢颜"的逐梦之旅。当时的初心,建老百姓住的房子,让老百姓安居乐业,将远亲不如近邻的传统在这里传承。当时的实情,国内住宅小区建管分离,业主与开发商、物业公司矛盾重重,包袱留给了政府;居民搬进了新小区,却铁门铁窗不相往来,阻隔了亲情。这些问题企业管不了,政府管不上,城市呼唤新的社会治理体制。

  如何闯出一条新路?百步亭集团董事局副主席王波带着专班,到欧美国家考察"社区"经验,到沿海地区调研"小区"建设,向社会学家费孝通请教,经过长达2年的考察论证,看到了"社区"与"小区"一字之间的巨大差别。论证决定,改革创新"社区"理念,建设"可持续发展现代文明社区"。

  建设社区,全国尚无先例。当时的理解是,这里既要居住安心,又要服务舒心,还要生活开心,物质文明和精神文明全面提供,全面保证。因此,必须打破开发商只建不管、物业公司只管物业不管社区的短期逐利模式,自己建,自己管。

  于是,百步亭率先开始建设社区,首创"建设、管理、服务"三位一体的社区建设模式,企业参与社区建设。提出,社区建设,必须注重"四个结合":结合国内外先进经验,结合中国特色的传统文化,结合世界高新技术发展,结合本地区的实际情况;企业发展,必须坚持"4321"指导思想:满足四个需要:企业发展的需要、提高居民生活质量的需要、社会稳定的需要、国家的需要;达到三个回报:回报企业、回报社会、回报国家;形成两个促进:物质文明与精神文明互动;实现一个目标:让老百姓安居乐业。

  百步亭"社区建设"的大胆改革思路,得到了武汉市委市政府、江岸区委区政府的大力支持。突破传统的区-街-居委会管理型的行政体制,创建了全国第一个不设街道办事处的区直管社区。首创"建设、管理、服务"三位一体的社区建设模式,创新"党的领导、政府服务、居民自治、市场运作"的社区运作机制,党建引领社区治理,推动了基层治理体系和治理能力现代化。

  后来费老一直关注着百步亭社区建设,他曾欣喜地说:"我想到的,你们都做到了。"专家学者高度评论:"百步亭社区建设,为中国房地产业找到了一条出路,为中国社区建设探索了一条新路。"中央领导充分肯定:"百步亭社区模式,对于提升居民生活质量、提高城市文明程度、促进改革发展、维护社会稳定、夯实党的执政基础,具有全局性、方向性和示范性的意义,影响和推动了中国的社区建设。"

  2018年12月,在中央庆祝改革开放40周年大会上,茅永红被党中央和国务院授予"改革先锋"称号,颁发"改革先锋"奖章,以表彰他在中国社区建设的改革创新上所做出的杰出贡献。颁奖词称赞他是"社区党建和治理创新的探索者",《人民论坛》评价他是"率先开启中国特色'社区建设'探索之路的茅永红。"同时,茅永红还被评为中国"改革开放40年百名杰出民营企业家"。

  2、百步亭社区地产成为品牌

  百步亭"社区建设",促进了"社区地产"品牌的诞生。百步亭"社区地产",以老百姓安居乐业为目标,建设老百姓幸福生活的现代文明社区。

  "社区地产"成为了一种产业模式。百步亭"社区地产"产品定位由住宅"小区"拓展为城市"社区",将"建设、管理、服务"三者结合,建设"绿色社区、安全港湾、温馨家园";"社区地产"成为了企业的核心竞争力,媒体评论:"百步亭社区品牌,达到了不管市场冷暖,始终不愁销售的境界";"社区地产"意味着社会责任,将房地产业与社会事业相结合,上为政府分忧、下为百姓解难,经济效益与社会效益两翼齐飞,满足了人民日益增长的美好生活需要,政府放心、社会认可、百姓满意。

  "社区地产"让老百姓安居乐业。经过持之以恒的不懈努力,形成了文明新风扑面、邻里关系亲密、管理服务完善、群众安居乐业的良好局面。居民入住率100%,物业费收取率100%,居民满意率98%,志愿者比例31%,社区群体性事件、越级上访等事件发生率为0。20年来,社区做到了没有大的邻里纠纷,没有越级上访,没有群体性事件,被广大市民称赞为"绿色社区、安全港湾、温馨家园"。社区居民骄傲地说:"选择百步亭,就是选择了幸福生活"。

  "社区地产"影响和推动了中国的社区建设。百步亭"社区地产"以党建为"红色引擎",引领企业参与社区共建,打造"红色物业"融入基层治理,广泛发动居民争当志愿者,打通联系服务群众最后'一步路',充分整合社区资源,推动了基层治理体系和治理能力现代化,成为全国社区建设的一面旗帜。百步亭社区被评为全国先进基层党组织、全国文明社区、全国和谐社区示范社区、全国最美志愿服务社区、全国物业管理优秀住宅小区,荣获中国城市管理进步奖、全国和谐社区建设自主创新奖等100多项国家级奖项。

  3、百步亭社区建设,得到了中央领导高度认可,在海内外产生广泛影响

  党和国家领导人习近平、李克强、汪洋、赵乐际、韩正、王岐山,以及胡锦涛、温家宝、李长春、俞正声、刘云山等,对百步亭给予高度评价。习近平总书记在十八大期间,接见社区党委副书记王波,称赞"百步亭社区工作做得好"。

  2004年6月,时任总理温家宝同志视察百步亭社区时说:"百步亭有个好班子,关爱老百姓;有个好班长,以身作则;有个好机制,三位一体;有一批基层好干部,居民住得安心、住得舒心。"

  2013年11月,十八届中央政治局常委王岐山同志视察百步亭社区时称赞:"百步亭社区党风正、民风淳,是全国的榜样,是党建的一面旗帜,要放大,要带动全国。"

  2003年,中央宣传部、中央文明办、建设部、文化部四部委联合发文,向全国推广"百步亭社区经验"。

  2013年,中组部3次派出调研组住进社区,"通过走访、座谈,感到百步亭社区确实百闻不如一看,深受感染和触动。" 将"百步亭社区党建工作法"向全国推广。

  2010年,中组部、中央文明办,在百步亭成立"全国联络总站",开办"中国社区网"。百步亭社区依托站网,牵头联络全国2万多个社区,常年开展社区党建活动和志愿服务活动。

  2017年,中央宣传部、国家民政部,在百步亭开办"全国社区工作者培训班",培训了来自全国31个省(区、市)的5000多名社区书记。2017年,武汉市第十三次党代会决定,实施"红色引擎工程",全面推广"百步亭经验"。

  2010年,沈阳市开展了"打造北方百步亭"的活动,深圳市发文"学习武汉百步亭"。

  中央100多位部委办领导、全国2万多个社区的工作者、社会各界以及30多个国家的友好人士,200多万人次亲临百步亭社区考察参观。

  日本大分市副市长久渡晃率团访问武汉,刚下飞机有记者问他武汉之行的最大心愿,没想到他深情表达:"最想参观百步亭社区。"

  《人民日报》曾配发"编者的话"--"盼社区绿荫满中华",称赞百步亭:"建设好一个社区,就是植下一片生活的绿荫。共产党人以改造中国为已任,当年星火可以燎原,今天更要让绿荫满中华。"

  二、社区地产的内涵与现实

  百步亭建设的社区,到底是什么样子。

  1、党建引领社区治理

  百步亭社区以党建为引领,通过企业参与社区共建、物业融入基层治理、志愿者打通联系服务群众最后"一百米"等创新举措,充分整合并发挥社区群团组织和社会组织作用,推动了基层治理体系和治理能力现代化,创建了一个具有中国特色的文明和谐社区。

  2000年,百步亭社区党委成立,社区500多名党员代表投票选举党委成员,百步亭集团董事局主席茅永红高票当选为社区党委书记。民营企业家担任社区党委书记,全国尚属首例。百步亭社区实行"大党委制",吸纳政府派驻机构、物业公司和驻社区大型企业负责人,进党委任职,统领各方,总揽全局。在社区党委的领导下,社区管委会、居委会等各类组织,都由居民代表选举产生,实行自治管理,接受居民的监督、考核。

  社区党委借鉴"支部建在连上"的做法,将党小组建在每个楼栋。现在,社区将9000多名党员组织起来,成立了9个党总支、83个党支部、620个党小组。党小组除建在楼栋外,还建在群众活动队伍上,建在居民微信群中,实现了党组织的全覆盖,做到有党员的地方就有党的组织,有群众的地方就有党的工作。以党建引领社区治理,依托每个党小组,配备"两长四员",党小组长、楼栋长以及卫生委员、治安委员、文体委员、物业房管员等5000多名"两长四员"骨干,他们照片上墙,电话公开,24小时履职。上万只耳朵倾听居民心声,上万只手为居民服务,居民困难第一时间得到解决。

  2、服务满足居民需求

  开展社区服务。百步亭树立"居民永远都不错,我们永远有不足"的服务理念,实施"亲情服务、规范管理、从小事做起、从好事做起"的服务宗旨,服务做到"三全":全方位、全天候、全过程,服务过程不说"不"字。民有所呼、我必有应,居民诉求信息24小时畅通于社区每个角落,可以通过服务热线、值班窗口、楼栋小组、社区管家APP等多种渠道进行反映。服务效果可以通过服务回执单、小总理信箱、信访窗口、市长热线等进行反馈评价。社区每年接待信访诉求一万多件次,处理率100%,解决了包括水管漏水、灯泡不亮、出门忘带钥匙、夫妻吵架、半夜小狗噪声扰民等问题,老百姓的吃喝拉撒睡全管到了。

  拓展物业服务。百步亭物业服务,按照ISO9000标准,实行"亲情服务、规范管理"。同时,拓展"物业服务"为"社区物业",打造"红色物业"。在社区党支部统筹下,居委会、物业公司、业委会"三方联动",居委会主任担任物业公司总监,物业经理担任居委会副主任。物业公司成为了社区党组织的"工作队",社区服务的"专员队",社区治理的"突击队"。对居民的诉求,实行"首问责任制",突发事件要求3分钟赶到现场,24小时值守响应,做到"小事不过夜,大事不隔天,件件有记录,事事有回音。"居民无论小区停电停水,还是居民突发疾病,都有物业员工的身影。居民们感激地说,"急难时有物业人在身边,心里就踏实。"

  壮大志愿服务。社区倡导"有时间做志愿者、有困难找志愿者",目前社区有注册志愿者4.9万人,成立了290支志愿服务队伍。社区志愿者开展"邻里守望"志愿服务,与社区1000多名空巢老人、500多名残疾人,全部结上了关爱对子。"事有人管、难有人帮、苦有人问、喜有人贺"。开展绿色环保志愿服务,建设美丽家园,没人乱丢垃圾,没人摘花踩草,社区形成了"人育环境,环境育人"的良好氛围。开展治安巡逻志愿服务,群防群控,管到楼栋,创建平安社区,共同建设温馨和谐的大家园。

  3、文化提升生活品质

  百步亭社区号召居民培养一个文艺爱好,加入一个活动队伍,形成一个朋友圈子。三天一个小活动,五天一个大活动,逢年过节必有庆祝活动,常年开展文化教育、民俗节庆、群众文体、道德讲堂、低碳环保、亭台文化等各类活动。社区组建腰鼓队、太极拳队、篮球队等100余支群众健身活动队伍,打造五分钟"文体活动圈"。社区2000多人的腰鼓队,名扬四方;上千人的合唱团,气势磅礴;上万人的晨练队,成为风景。社区19年来坚持每月举行升国旗仪式,升国旗、唱国歌、国旗下的讲话激动人心,旗子越升人越多,每次都有2000多人参与。"百步亭万家宴",一家端出一道菜,上万家庭参与,成为世界品牌;"百步亭元宵灯展",居民自制灯笼,万展花灯齐放,吸引武汉三镇10万市民观看。丰富多彩的文化活动,丰富了居民的精神生活,营造了向善向上向美的氛围,培育了健康快乐、积极向上的生活情趣。

  三、社区地产的品牌及效应

  百步亭集团20多年探索创新的"社区地产"模式,为中国社区建设探索了一条新路,为中国房地产业探索了一条出路。

  1、理性利润,建设社区

  百步亭集团坚持"理性利润、以义为先"的义利观,追求"长远效益"和"多赢效应"。坚持"以人为本、以德为魂"的道德文化,"建诚信住宅,办良心企业"的诚信文化,"上为政府分忧,下为百姓解难"的责任文化,"不吃施工队一顿饭,不拿施工队一包烟"的廉洁文化。

  董事局主席茅永红说:"做人要讲良心,办企业更要讲良心","我们不能做一件对不起老百姓的事,不做一件对不起党和国家的事"。在设计、施工、验收等各个环节,一切围绕居民需要和社区功能,不给居民添麻烦,不给物业留后患。

  为了确保工程质量,坚决杜绝拉关系、走后门,从没使用过一个与集团领导沾亲带故的施工队。在施工中,狠抓廉政建设,坚持杜绝施工单位向开发公司和监理公司的任何人请客送礼。成立"居民验房团",对新房"鸡蛋里面挑骨头",保证了百步亭住房合格率100%,优良率90%以上,连续20年实现质量零投诉。

  为了让居民活动有场地,让利1亿多元,把已经规划的6万平米房屋,改建成4万平米的社区中心公园,足球场、篮球场、网球场等一应俱全,成为了居民的开心乐园。

  为让居民生活方便,累计投入达7亿多元,用于公益性配套建设,社区办公用房、服务大楼,以及商场、酒店、医院、学校等,满足了居民的多种要求:居民在家门口就可健身娱乐;居民看病费用只有三甲医院的四分之一;居民的孩子不用交赞助费,就可以上名校。

  为让困难居民有房住,让利6亿多元,毅然拿出800多亩商品房储备用地,建成了9000套保障性住房,解决了3万多低收入群众的住房困难,特别是解决了2834户廉租房特困居民的生活难题和集中居住的社会管理难题。

  目前,百步亭"社区地产",已建成住宅700万平方米,占地5.5平方公里,居住和生活着18万人。在建住宅100多万平方米,规划将建成一个占地7平方公里,入住30万人的百步亭新城。百步亭社区建设,因配套完善,环境优美,荣获建设部首届"中国人居环境范例奖",住宅获得了住建部颁发的广厦奖。

  2、社区服务业,快速发展,打造社区服务运营商

  百步亭探索社区服务运营有效途径,"社区服务"形成品牌效应,成为企业转型升级的主攻方向。红色物业、社区养老、社区医疗、网约社区服务等四大业态独树一帜。服务运营的百步亭社区,被商业部评为全国商业示范社区。

  一是"红色物业"服务标准化,武汉全市推广、全面覆盖。百步亭物业管理有限公司,成立于1998年7月,是中国物业服务"百强企业",具有国家物业企业"一级资质",获得行业管理"三体认证",有员工2000余人,管理服务面积1000多万平方米。百步亭物业按照IS09000质量管理体系对标提供服务,物业费收取率100%,全市满意度测评连续多年名列首位,社区被评为"全国物业管理优秀住宅小区"。2017年,武汉市第十三次党代会决定,实施"红色引擎工程",全面推广"百步亭经验","红色物业"全市覆盖。

  二是"社区养老"服务产业化,独具"六大"大特色。目前拥有百步亭金桥公寓、百步亭康养中心等10万平方米的养老项目。我们将社区医院、社区食堂、老年大学、物业管家等进行产业融合,形成了"社区养老"产业模式。首期社区养老有400多户老人,社区食堂里有营养餐,社区医院里有家庭医生,老年大学里有朋友圈,社区活动中有志愿者。二期社区养老正在建设,标杆化的社区养老产业正在形成。百步亭"社区养老"六大特色:公寓食堂,省事平价又营养,解决老人吃饭问题;康复医院,老人身边的家庭医生,解决老人看病难问题;老年大学,让老人乐享充实的精神生活;贴心家政,给老人家人般的呵护;物业服务,昼夜应答,随叫随到;志愿服务,贴心贴肝的依靠。

  三是区医疗服务规模化,医养结合服务居民。百步亭拥有5000平米的社区卫生服务中心,8000平米中医院,另有两个共5万平米的三级医院正在规划建设之中。社区医疗与市重点医院对接,执行社区首诊、分级医疗、双向转诊。社区医院,建立家庭医疗档案,让居民拥有自己的家庭医生。开展常见病治疗、老年病防治、中医康复理疗,为社区养老服务,为居民康养服务,深受居民欢迎。将逐步布点全国,形成规模。

  四是互联网社区服务集群化。百步亭探索"互联网+社区服务",建有社区养老信息平台,开发有社区服务APP软件,网上议事找书记,网约服务送上门。依托承办的全国联络总站、中国社区网、中国社区志愿服务网等"一站两网",整合全国2万多个社区资源,打造"互联网+社区服务"总部经济,形成产业集群。

  3、多元产业发展成效显著

  百步亭集团以"社区地产"的品牌效应,带动社区服务业和多元产业健康发展。

  船舶产业参与国家经略海洋战略。在辽宁和山东建有两大船厂,承接海外定单,16艘万吨巨轮成功交付。

  文化产业获国际大奖。拥有《CCTV老故事》和《城市电视》2个电视频道,拍摄了220多部(集)电影和电视剧,电影《江城夏日》获59届戛纳国际电影节最佳影片大奖。

  生物医药初见成效。投资上海莱仕,成为大股东,上海莱仕是亚洲最大的血液制品公司,目前市值已超千亿,近来将通过海外并购,将血液制品规模做到世界前三名。

  新能源进军大西北。积极参与西部大开发,投资新疆钾肥、锂电等矿产实业,投资宁夏光伏电站清洁能源,储备了较强的后发优势。

  百步亭集团董事局主席、百步亭社区党委书记茅永红,当选十一届全国政协委员、十二届全国政协常委、十一届全国工商联副主席、湖北省工商联副主席。荣获改革先锋、全国劳动模范、优秀中国特色社会主义事业建设者等称号。被中央领导称赞为"是一个具有高度社会责任感的优秀民营企业家"。

  百步亭集团董事局副主席、百步亭社区党委副书记王波,当选中共十七大、十八大、十九大党代表,全国妇联常委,中国志愿服务联合会常务理事,湖北省妇联副主席(兼职),享受国务院津贴专家,荣获全国最美奋斗者、全国优秀党务工作者、最美城乡社区工作者、全国百佳优秀志愿者等称号。被中央领导亲切称为"社区小总理"。