中国"社区地产"发展的百步亭之路

　　百步亭集团是以社区地产业为主，社区服务业、产业投资、船舶制造、文化产业等多元发展的民营企业集团，总部设在武汉，有员工3000多人，总资产200多亿元，连续多年被评为全国房地产100强企业、全国最具社会责任感民营企业。

　　百步亭集团董事局主席茅永红，被中央授予中国改革开放40年"改革先锋"，他率先开启中国特色"社区建设"探索之路，成为中国"社区党建和治理创新的探索者"。他还被评为全国劳动模范、优秀中国特色社会主义事业建设者、中国改革开放40年百名杰出民营企业家，是第十二届全国政协常委、十一届全国工商联副主席，湖北省政协常委、湖北省工商联副主席。

　　百步亭集团董事局原执行主席王波，荣获新中国70年全国"最美奋斗者"称号。她还被评为全国优秀党务工作者、全国最美城乡社区工作者、全国百佳优秀志愿者，是党的十七大、十八大、十九大代表。担任全国妇联常委、中国社区发展协会副会长、湖北省妇联副主席。

　　一、社区地产的探索与影响

　　社区是指人们居住在一定区域内形成的社会生活共同体。"社区"一词是中国著名社会学家费孝通，在20世纪30年代翻译而来。中国的社区概念，1991年提出，1996年起步，百步亭应运而生。

　　1、率先开启中国特色"社区建设"的探索之路。

　　"亭"，《说文》释之为"民所安定也"。1995年，茅永红董事长带领创业团队来到了百步亭地区，开启了"大庇天下寒士俱欢颜"的逐梦之旅。当时的初心，建老百姓住的房子，让老百姓安居乐业，将远亲不如近邻的传统在这里传承。当时的实情，国内住宅小区建管分离，业主与开发商、物业公司矛盾重重，包袱留给了政府；居民搬进了新小区，却铁门铁窗不相往来，阻隔了亲情。这些问题企业管不了，政府管不上，城市呼唤新的社会治理体制。

　　如何闯出一条新路？百步亭集团执行主席王波带着专班，到欧美国家考察"社区"经验，到沿海地区调研"小区"建设，向社会学家费孝通请教，经过长达2年的考察论证，看到了"社区"与"小区"一字之间的巨大差别。论证决定，改革创新"社区"理念，建设"可持续发展现代文明社区"。

　　建设社区，全国尚无先例。当时的理解是，这里既要居住安心，又要服务舒心，还要生活开心，物质文明和精神文明全面提供，全面保证。因此，必须打破开发商只建不管、物业公司只管物业不管社区的短期逐利模式，自己建，自己管。

　　于是，百步亭率先开始建设社区，首创"建设、管理、服务"三位一体的社区建设模式，企业参与社区建设。提出，社区建设，必须注重"四个结合"：结合国内外先进经验，结合中国特色的传统文化，结合世界高新技术发展，结合本地区的实际情况；企业发展，必须坚持"4321"指导思想：满足四个需要：企业发展的需要、提高居民生活质量的需要、社会稳定的需要、国家的需要；达到三个回报：回报企业、回报社会、回报国家；形成两个促进：物质文明与精神文明互动；实现一个目标：让老百姓安居乐业。

　　百步亭"社区建设"的大胆改革思路，得到了武汉市委市政府、江岸区委区政府的大力支持。突破传统的区-街-居委会管理型的行政体制，创建了全国第一个不设街道办事处的区直管社区。首创"建设、管理、服务"三位一体的社区建设模式，创新"党的领导、政府服务、居民自治、市场运作"的社区运作机制，党建引领社区治理，推动了基层治理体系和治理能力现代化。

　　后来费老一直关注着百步亭社区建设，他曾欣喜地说："我想到的，你们都做到了。"专家学者高度评论："百步亭社区建设，为中国房地产业找到了一条出路，为中国社区建设探索了一条新路。"中央领导充分肯定："百步亭社区模式，对于提升居民生活质量、提高城市文明程度、促进改革发展、维护社会稳定、夯实党的执政基础，具有全局性、方向性和示范性的意义，影响和推动了中国的社区建设。"

　　2、百步亭社区地产成为品牌

　　百步亭"社区建设"，促进了"社区地产"品牌的诞生。百步亭"社区地产"，以老百姓安居乐业为目标，建设可持续发展现代文明社区。

　　"社区地产"成为了一种产业模式。百步亭"社区地产"产品定位由住宅"小区"拓展为城市"社区"，将"建设、管理、服务"三者结合，建设"绿色社区、安全港湾、温馨家园"；"社区地产"成为了企业的核心竞争力，媒体评论："百步亭社区品牌，达到了不管市场冷暖，始终不愁销售的境界"；"社区地产"意味着社会责任，将房地产业与社会事业相结合，上为政府分忧、下为百姓解难，经济效益与社会效益两翼齐飞，满足了人民日益增长的美好生活需要，政府放心、社会认可、百姓满意。

　　"社区地产"让老百姓安居乐业。经过持之以恒的不懈努力，形成了文明新风扑面、邻里关系亲密、管理服务完善、群众安居乐业的良好局面。居民入住率100%，物业费收取率100%，居民满意率98%，志愿者比例31%，社区群体性事件、越级上访等事件发生率为0。20年来，社区做到了没有大的邻里纠纷，没有越级上访，没有群体性事件，被广大市民称赞为"绿色社区、安全港湾、温馨家园"。社区居民骄傲地说："选择百步亭，就是选择了幸福生活"。

　　"社区地产"影响和推动了中国的社区建设。百步亭"社区地产"以党建为"红色引擎"，引领企业参与社区共建，打造"红色物业"融入基层治理，广泛发动居民争当志愿者，打通联系服务群众最后'一步路'，充分整合社区资源，推动了基层治理体系和治理能力现代化，成为全国社区建设的一面旗帜。百步亭社区被评为全国先进基层党组织、全国文明社区、全国和谐社区示范社区、全国最美志愿服务社区、全国物业管理优秀住宅小区，荣获中国城市管理进步奖、全国和谐社区建设自主创新奖等100多项国家级奖项。

　　3、百步亭社区建设，得到了中央领导高度认可，在海内外产生广泛影响

　　党和国家领导人习近平、李克强、汪洋、赵乐际、韩正、王岐山，以及胡锦涛、温家宝、李长春、俞正声、刘云山等，对百步亭给予高度评价。习近平总书记在十八大期间，接见社区党委副书记王波，称赞"百步亭社区工作做得好"。

　　2004年6月，时任总理温家宝同志视察百步亭社区时说："百步亭有个好班子，关爱老百姓；有个好班长，以身作则；有个好机制，三位一体；有一批基层好干部，居民住得安心、住得舒心。"

　　2013年11月，十八届中央政治局常委王岐山同志视察百步亭社区时称赞："百步亭社区党风正、民风淳，是全国的榜样，是党建的一面旗帜，要放大，要带动全国。"

　　2003年，中央宣传部、中央文明办、建设部、文化部四部委联合发文，向全国推广"百步亭社区经验"。

　　2013年，中组部3次派出调研组住进社区，"通过走访、座谈，感到百步亭社区确实百闻不如一看，深受感染和触动。" 将"百步亭社区党建工作法"向全国推广。

　　2010年，中组部、中央文明办，在百步亭成立"全国联络总站"，开办"中国社区网"。百步亭社区依托站网，牵头联络全国2万多个社区，常年开展社区党建活动和志愿服务活动。

　　2017年，中央宣传部、国家民政部，在百步亭开办"全国社区工作者培训班"，培训了来自全国31个省（区、市）的5000多名社区书记。2017年，武汉市第十三次党代会决定，实施"红色引擎工程"，全面推广"百步亭经验"。

　　2010年，沈阳市开展了"打造北方百步亭"的活动，深圳市发文"学习武汉百步亭"。

　　中央100多位部委办领导、全国2万多个社区的工作者、社会各界以及30多个国家的友好人士，200多万人次亲临百步亭社区考察参观。

　　日本大分市副市长久渡晃率团访问武汉，刚下飞机有记者问他武汉之行的最大心愿，没想到他深情表达："最想参观百步亭社区。"

　　《人民日报》曾配发"编者的话"--"盼社区绿荫满中华"，称赞百步亭："建设好一个社区，就是植下一片生活的绿荫。共产党人以改造中国为已任，当年星火可以燎原，今天更要让绿荫满中华。"

　　二、社区地产的内涵与现实

　　百步亭建设的社区，到底是什么样子。

　　1、党建引领社区治理

　　百步亭社区以党建为引领，通过企业参与社区共建、物业融入基层治理、志愿者打通联系服务群众最后"一百米"等创新举措，充分整合并发挥社区群团组织和社会组织作用，推动了基层治理体系和治理能力现代化，创建了一个具有中国特色的文明和谐社区。

　　2000年，百步亭社区党委成立，社区500多名党员代表投票选举党委成员，百步亭集团董事局主席茅永红高票当选为社区党委书记。民营企业家担任社区党委书记，全国尚属首例。百步亭社区实行"大党委制"，吸纳政府派驻机构、物业公司和驻社区大型企业负责人，进党委任职，统领各方，总揽全局。在社区党委的领导下，社区管委会、居委会等各类组织，都由居民代表选举产生，实行自治管理，接受居民的监督、考核。

　　社区党委借鉴"支部建在连上"的做法，将党小组建在每个楼栋。现在，社区将9000多名党员组织起来，成立了9个党总支、83个党支部、620个党小组。党小组除建在楼栋外，还建在群众活动队伍上，建在居民微信群中，实现了党组织的全覆盖，做到有党员的地方就有党的组织，有群众的地方就有党的工作。以党建引领社区治理，依托每个党小组，配备"两长四员"，党小组长、楼栋长以及卫生委员、治安委员、文体委员、物业房管员等5000多名"两长四员"骨干，他们照片上墙，电话公开，24小时履职。上万只耳朵倾听居民心声，上万只手为居民服务，居民困难第一时间得到解决。

　　2、服务满足居民需求

　　开展社区服务。百步亭树立"居民永远都不错，我们永远有不足"的服务理念，实施"亲情服务、规范管理、从小事做起、从好事做起"的服务宗旨，服务做到"三全"：全方位、全天候、全过程，服务过程不说"不"字。民有所呼、我必有应，居民诉求信息24小时畅通于社区每个角落，可以通过服务热线、值班窗口、楼栋小组、社区管家APP等多种渠道进行反映。服务效果可以通过服务回执单、小总理信箱、信访窗口、市长热线等进行反馈评价。社区每年接待信访诉求一万多件次，处理率100%，解决了包括水管漏水、灯泡不亮、出门忘带钥匙、夫妻吵架、半夜小狗噪声扰民等问题，老百姓的吃喝拉撒睡全管到了。

　　拓展物业服务。百步亭物业服务，按照ISO9000标准，实行"亲情服务、规范管理"。同时，拓展"物业服务"为"社区物业"，打造"红色物业"。在社区党支部统筹下，居委会、物业公司、业委会"三方联动"，居委会主任担任物业公司总监，物业经理担任居委会副主任。物业公司成为了社区党组织的"工作队"，社区服务的"专员队"，社区治理的"突击队"。对居民的诉求，实行"首问责任制"，突发事件要求3分钟赶到现场，24小时值守响应，做到"小事不过夜，大事不隔天，件件有记录，事事有回音。"居民无论小区停电停水，还是居民突发疾病，都有物业员工的身影。居民们感激地说，"急难时有物业人在身边，心里就踏实。"

　　壮大志愿服务。社区倡导"有时间做志愿者、有困难找志愿者"，目前社区有注册志愿者4。9万人，成立了290支志愿服务队伍。社区志愿者开展"邻里守望"志愿服务，与社区1000多名空巢老人、500多名残疾人，全部结上了关爱对子。"事有人管、难有人帮、苦有人问、喜有人贺"。开展绿色环保志愿服务，建设美丽家园，没人乱丢垃圾，没人摘花踩草，社区形成了"人育环境，环境育人"的良好氛围。开展治安巡逻志愿服务，群防群控，管到楼栋，创建平安社区，共同建设温馨和谐的大家园。

　　3、文化提升生活品质

　　百步亭社区号召居民培养一个文艺爱好，加入一个活动队伍，形成一个朋友圈子。三天一个小活动，五天一个大活动，逢年过节必有庆祝活动，常年开展文化教育、民俗节庆、群众文体、道德讲堂、低碳环保、亭台文化等各类活动。社区组建腰鼓队、太极拳队、篮球队等100余支群众健身活动队伍，打造五分钟"文体活动圈"。社区2000多人的腰鼓队，名扬四方；上千人的合唱团，气势磅礴；上万人的晨练队，成为风景。社区19年来坚持每月举行升国旗仪式，升国旗、唱国歌、国旗下的讲话激动人心，旗子越升人越多，每次都有2000多人参与。"百步亭万家宴"，一家端出一道菜，上万家庭参与，成为世界品牌；"百步亭元宵灯展"，居民自制灯笼，万展花灯齐放，吸引武汉三镇10万市民观看。丰富多彩的文化活动，丰富了居民的精神生活，营造了向善向上向美的氛围，培育了健康快乐、积极向上的生活情趣。

　　三、社区地产的品牌及效应

　　百步亭集团20多年探索创新的"社区地产"模式，为中国社区建设探索了一条新路，为中国房地产业探索了一条出路。

　　1、理性利润，建设社区

　　百步亭集团坚持"理性利润、以义为先"的义利观，追求"长远效益"和"多赢效应"。坚持"以人为本、以德为魂"的道德文化，"建诚信住宅，办良心企业"的诚信文化，"上为政府分忧，下为百姓解难"的责任文化，"不吃施工队一顿饭，不拿施工队一包烟"的廉洁文化。

　　董事局主席茅永红说："做人要讲良心，办企业更要讲良心"，"我们不能做一件对不起老百姓的事，不做一件对不起党和国家的事"。在设计、施工、验收等各个环节，一切围绕居民需要和社区功能，不给居民添麻烦，不给物业留后患。

　　为了确保工程质量，坚决杜绝拉关系、走后门，从没使用过一个与集团领导沾亲带故的施工队。在施工中，狠抓廉政建设，坚持杜绝施工单位向开发公司和监理公司的任何人请客送礼。成立"居民验房团"，对新房"鸡蛋里面挑骨头"，保证了百步亭住房合格率100%，优良率90%以上，连续20年实现质量零投诉。

　　为了让居民活动有场地，让利1亿多元，把已经规划的6万平米房屋，改建成4万平米的社区中心公园，足球场、篮球场、网球场等一应俱全，成为了居民的开心乐园。

　　为让居民生活方便，累计投入达7亿多元，用于公益性配套建设，社区办公用房、服务大楼，以及商场、酒店、医院、学校等，满足了居民的多种要求：居民在家门口就可健身娱乐；居民看病费用只有三甲医院的四分之一；居民的孩子不用交赞助费，就可以上名校。

　　为让困难居民有房住，让利6亿多元，毅然拿出800多亩商品房储备用地，建成了9000套保障性住房，解决了3万多低收入群众的住房困难，特别是解决了2834户廉租房特困居民的生活难题和集中居住的社会管理难题。

　　目前，百步亭"社区地产"，已建成住宅1400万平方米，占地5。5平方公里，居住和生活着18万人。在建住宅100多万平方米，规划将建成一个占地7平方公里，入住30万人的百步亭新城。百步亭社区建设，因配套完善，环境优美，荣获建设部首届"中国人居环境范例奖"，住宅获得了住建部颁发的广厦奖。

　　2、社区服务业，快速发展，打造社区服务运营商

　　百步亭探索社区服务运营有效途径，"社区服务"形成品牌效应，成为企业转型升级的主攻方向。红色物业、社区养老、社区医疗、网约社区服务等四大业态独树一帜。服务运营的百步亭社区，被商业部评为全国商业示范社区。

　　一是"红色物业"服务标准化，武汉全市推广、全面覆盖。百步亭物业管理有限公司，成立于1998年7月，是中国物业服务"百强企业"，具有国家物业企业"一级资质"，获得行业管理"三体认证"，有员工2000余人，管理服务面积1000多万平方米。百步亭物业按照IS09000质量管理体系对标提供服务，物业费收取率100%，全市满意度测评连续多年名列首位，社区被评为"全国物业管理优秀住宅小区"。2017年，武汉市第十三次党代会决定，实施"红色引擎工程"，全面推广"百步亭经验"，"红色物业"全市覆盖。

　　二是"社区养老"服务产业化，独具"六大"大特色。目前拥有百步亭金桥公寓、百步亭康养中心等10万平方米的养老项目。我们将社区医院、社区食堂、老年大学、物业管家等进行产业融合，形成了"社区养老"产业模式。首期社区养老有400多户老人，社区食堂里有营养餐，社区医院里有家庭医生，老年大学里有朋友圈，社区活动中有志愿者。二期社区养老正在建设，标杆化的社区养老产业正在形成。百步亭"社区养老"六大特色：公寓食堂，省事平价又营养，解决老人吃饭问题；康复医院，老人身边的家庭医生，解决老人看病难问题；老年大学，让老人乐享充实的精神生活；贴心家政，给老人家人般的呵护；物业服务，昼夜应答，随叫随到；志愿服务，贴心贴肝的依靠。

　　三是区医疗服务规模化，医养结合服务居民。百步亭拥有5000平米的社区卫生服务中心，8000平米中医院，另有两个共5万平米的三级医院正在规划建设之中。社区医疗与市重点医院对接，执行社区首诊、分级医疗、双向转诊。社区医院，建立家庭医疗档案，让居民拥有自己的家庭医生。开展常见病治疗、老年病防治、中医康复理疗，为社区养老服务，为居民康养服务，深受居民欢迎。将逐步布点全国，形成规模。

　　四是互联网社区服务集群化。百步亭探索"互联网+社区服务"，建有社区养老信息平台，开发有社区服务APP软件，网上议事找书记，网约服务送上门。依托承办的全国联络总站、中国社区网、中国社区志愿服务网等"一站两网"，整合全国2万多个社区资源，打造"互联网+社区服务"总部经济，形成产业集群。

　　3、多元产业发展成效显著

　　百步亭集团以"社区地产"的品牌效应，带动社区服务业和多元产业健康发展。

　　船舶产业参与国家经略海洋战略。在辽宁和山东建有两大船厂，承接海外定单，16艘万吨巨轮成功交付。

　　文化产业获国际大奖。拥有《CCTV老故事》和《城市电视》2个电视频道，拍摄了220多部（集）电影和电视剧，电影《江城夏日》获59届戛纳国际电影节最佳影片大奖。

　　生物医药初见成效。投资上海莱仕，成为大股东，上海莱仕是亚洲最大的血液制品公司，目前市值已超千亿，近来将通过海外并购，将血液制品规模做到世界前三名。

　　新能源进军大西北。积极参与西部大开发，投资新疆钾肥、锂电等矿产实业，投资宁夏光伏电站清洁能源，储备了较强的后发优势。

　　百步亭集团董事局主席、百步亭社区党委原书记茅永红，当选十一届全国政协委员、十二届全国政协常委、十一届全国工商联副主席、湖北省工商联副主席。荣获改革先锋、全国劳动模范、优秀中国特色社会主义事业建设者等称号。被中央领导称赞为"是一个具有高度社会责任感的优秀民营企业家"。

　　百步亭集团原执行主席、百步亭社区党委书记王波，当选中共十七大、十八大、十九大党代表，全国妇联常委，中国志愿服务联合会常务理事，湖北省妇联副主席（兼职），享受国务院津贴专家，荣获全国最美奋斗者、全国优秀党务工作者、最美城乡社区工作者、全国百佳优秀志愿者等称号。被中央领导亲切称为"社区小总理"。